Sprzedaż mieszkania po upływie 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego nabycia, nie podlega podatkowi PIT. W takiej sytuacji podatek wynosi 0 zł i nie składa się deklaracji PIT-39.
Od kiedy obowiązuje zwolnienie z podatku?
W przypadku prywatnej sprzedaży mieszkania podatek dochodowy powstaje wtedy, gdy zbycie nastąpi przed upływem pięciu pełnych lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym doszło do nabycia albo wybudowania nieruchomości.
Nie liczy się więc dokładny dzień zakupu. Jeżeli mieszkanie zostało kupione w dowolnym dniu 2020 roku, pięcioletni okres obejmuje lata 2021–2025. Sprzedaż od 1 stycznia 2026 roku jest już wolna od PIT.
Jak obliczyć 5-letni termin?
Termin można ustalić w kilku prostych krokach:
- Ustal rok, w którym kupiono, wybudowano albo nabyto mieszkanie.
- Przyjmij, że liczenie rozpoczyna się 1 stycznia roku następującego po tym roku.
- Policz pięć pełnych lat kalendarzowych.
- Sprzedaż bez podatku przeprowadź od 1 stycznia roku następnego.
Przykład: mieszkanie kupiono w maju 2020 roku. Pięć lat mija z końcem 2025 roku. Sprzedaż dokonana 31 grudnia 2025 roku następuje jeszcze przed upływem terminu, natomiast sprzedaż od 1 stycznia 2026 roku nie powoduje obowiązku zapłaty PIT.
Taką zasadę przewiduje art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. Dotyczy ona odpłatnego zbycia między innymi mieszkań, domów, działek, udziałów w nieruchomościach oraz niektórych praw do lokalu.
Sprzedaż przed i po upływie 5 lat – jakie są różnice?
| Czas sprzedaży | Obowiązek podatkowy | Czy trzeba złożyć PIT-39? |
|---|---|---|
| Po upływie 5 lat od końca roku nabycia | Brak PIT od sprzedaży | Nie |
| Przed upływem 5 lat, bez dochodu | Brak podatku, jeżeli nie powstał dochód | Tak |
| Przed upływem 5 lat, z dochodem | 19% od dochodu, z możliwością zastosowania ulgi mieszkaniowej | Tak |
Przy sprzedaży przed terminem podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Dochód ustala się, odejmując od przychodu udokumentowane koszty nabycia i zbycia oraz nakłady zwiększające wartość nieruchomości.
Jakie koszty można uwzględnić przed upływem 5 lat?
Jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem pięcioletniego terminu, do kosztów uzyskania przychodu mogą należeć udokumentowane wydatki takie jak:
- Cena zakupu mieszkania oraz związane z zakupem opłaty notarialne, sądowe i podatek PCC.
- Koszty remontu, modernizacji i innych nakładów zwiększających wartość lokalu.
- Prowizja pośrednika oraz koszty poniesione bezpośrednio przy sprzedaży.
- W przypadku spadku – niektóre udokumentowane koszty poniesione przez spadkodawcę oraz ciężary spadkowe.
Wydatki powinny być potwierdzone fakturami, umowami lub innymi dokumentami. Jeżeli koszty przewyższają przychód, powstaje strata i nie ma podatku do zapłaty, ale sprzedaż przed upływem pięciu lat nadal trzeba wykazać w PIT-39.
Co ze spadkiem i darowizną?
Przy nieruchomości otrzymanej w spadku pięcioletni okres liczy się od końca roku, w którym nieruchomość nabył albo wybudował spadkodawca. Spadkobierca nie zaczyna więc liczyć terminu od dnia śmierci właściciela ani od dnia postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku.
Przykład: jeżeli rodzic kupił mieszkanie w 2015 roku, pięcioletni termin upłynął z końcem 2020 roku. Spadkobierca może sprzedać lokal bez PIT, nawet gdy odziedziczył go dopiero później.
W przypadku darowizny zasadą jest liczenie terminu od końca roku, w którym obdarowany nabył nieruchomość. Darowizna nie daje więc automatycznie możliwości przejęcia okresu posiadania darczyńcy. Szczegółowe rozliczenie może zależeć od rodzaju czynności i wcześniejszego sposobu nabycia, dlatego przy nietypowym stanie faktycznym trzeba sprawdzić dokumenty oraz aktualne przepisy.
Co zrobić, gdy sprzedaż następuje przed terminem?
Sprzedaż przed upływem pięciu lat wymaga złożenia PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Dotyczy to również sytuacji, w której ostatecznie nie wystąpi podatek, na przykład z powodu straty.
Możliwe jest także skorzystanie z ulgi mieszkaniowej. Polega ona na przeznaczeniu przychodu ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe, takie jak zakup lokalu lub domu, budowa, remont albo spłata określonego kredytu mieszkaniowego. Wydatki trzeba ponieść od dnia sprzedaży, nie później niż w ciągu trzech lat liczonych od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło zbycie. Ulga może zwolnić z podatku całość albo odpowiednią część dochodu, zależnie od wysokości poniesionych wydatków.
Jeśli sprzedaż mieszkania przypada przed upływem pięciu lat, a nie planujesz korzystać z ulgi, podatek należy obliczyć i wykazać w PIT-39. Po upływie tego terminu nie składasz deklaracji, nie zgłaszasz sprzedaży do urzędu skarbowego i nie płacisz PIT.
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej. Przy sprzedaży nieruchomości otrzymanej w spadku lub darowiźnie, a także przy korzystaniu z ulgi mieszkaniowej, sposób rozliczenia warto ocenić na podstawie konkretnych dokumentów i aktualnych przepisów.
